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Il debito residuo per gli immobili

Luglio 29, 2010

Quando si contrae un mutuo, esso viene ammortizzato nel tempo secondo uno specifico piano di ammortamento. Durante tale piano, il debitore si viene a trovare di volta in volta ad avere da pagare una parte residua di finanziamento che viene definita come debito residuo del mutuo.
Tale debito può essere sia variabile che fisso, e questa differenza dipende dalla tipologia contrattuale che il mutuatario, cioè chi ha acceso il mutuo e beneficia del bene immobile con esso acquistato o ristrutturato, ha stipulato con l’emittente o concedente, ovvero con l’ente che eroga il denaro o che ha acquistato, al posto del cliente, la casa o comunque l’edificio e l’ha quindi pagato al posto suo al proprietario venditore. Tale soggetto emittente può essere un ente bancario, un istituto creditizio, una società finanziaria o anche un intermediario finanziario o anche creditizio (le tipologie dei soggetti in campo dipendono anche dalle caratteristiche finanziari e giuridiche del processo di acquisto complessivamente inteso).
La tipologia di contratto, quindi, può prevedere una rata mensile costante oppure no.

Ma tale diversificazione è prevista a priori, cioè nel momento della stipula del contratto del mutuo, ed è il cliente che sceglie quale delle due tipologie di tasso applicare al proprio finanziamento, fermo restando i vari prodotti finanziari sul mercato.
Se la rata è costante, ovvero con tasso fisso, per il cliente è più facile calcolare il debito residuo del mutuo a partire da un certo periodo di tempo preciso. In questo caso, cioè, il cliente sa già quali sono gli importi della rate e per quanto tempo esso le deve corrispondere al soggetto creditore.
Nel caso in cui, invece, il piano di ammortamento – ovvero la pianificazione precisa delle rate, della loro scadenza e del loro importo sia parziale che totale, nonché del loro dettaglio – prevede un rimborso con rate non costanti, allora sapere a quanto ammonta il debito residuo è impresa alquanto ardua. Almeno per quanto riguarda i tassi applicati.
Proprio la questione dei tassi, infatti, rende la rata costante o meno. Nel primo caso i tassi vengono determinati a priori, cioè l’operatore, in previsione e anche in considerazione dei mercati e dei suoi andamenti, propone dei tassi fissi trimestralmente, legati all’indice di riferimento Euribor. Ma se il cliente vuole invece pagare l’effettivo andamento dei tassi, allora si procede alla stipula di un contratto con tasso variabile, ovvero dipendente dalle effettive oscillazioni dei mercati. Nel primo caso il debitore sa sempre a quanto ammonta il debito residuo contratto con la banca, nel secondo no. Se non nella sua quota capitale.
La quota iniziale o anche principale, infatti, è la parte del finanziamento che serve a pagare eventualmente l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile (sia esso una casa, una villa, un garage, un magazzino, una cascina, un capannone commerciale o industriale nonché ad uso agricolo, una stalle e via dicendo). Essa si conosce a priori. L’altra parte di denaro che compone l’intero finanziamento, o anche le singole rate, dipende, quindi, dalla tipologia contrattuale a tasso fisso o tasso variabile, e quindi dagli indici TAN e TAEG. Il primo è il tasso annuo nominale (il tasso puro applicato a un finanziamento). Il TAEG, invece, è il tasso annuo effettivo globale, ed è estremamente preciso nell’indicare gli effettivi costi aggiuntivi al capitale iniziale che il cliente debitore deve corrispondere al suo creditore

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui 

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