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Metodo confronto mutui

Settembre 1, 2010

Il metodo più efficace e al tempo stesso veloce per scegliere al meglio la tipologia di mutuo migliore per noi, è il confronto. L’operazione è semplice e per tutti accessibile. Digitando ad esempio la frase “confronta mutui” sul motore di ricerca di internet, è possibile visionare già da casa tutte le diverse proposte dei vari istituti di credito, soprattutto per quanto riguarda i finanziamenti atti all’acquisto della prima casa, corredati di vantaggi ed agevolazioni.
Il confronto tra le varie proposte di mutuo aiuta chiunque sia interessato a stipulare o almeno a valutare l’ipotesi di un finanziamento a muoversi meglio in quella che oggi potremmo definire l’intricata giungla dei mutui, aiutandolo inoltre a capire quante e quali soluzioni adatte alle più diverse necessità offre il mercato del credito. Avere informazioni sulle percentuali dei vari tassi di interesse applicati dalle diverse banche è possibile anche evitando l’inutile e dispendiosa spola tra le varie filiali presenti nel territorio.

Con il confronto mutui trovare quindi la soluzione più consona alle nostre esigenze ed alle nostre richieste potrebbe rivelarsi un operazione veloce e facile, si può dire un gioco da ragazzi. Con il confronto mutui è inoltre possibile, sempre nel rispetto delle nostre possibilità, avere un preventivo on-line, un aiuto maggiore ed efficace per una scelta in tutta tranquillità e senza impegni per il nostro mutuo.

Autore Angela Creta · Archiviato in Mutui  Tag:, —  No Commenti »

Richiedere un mutuo

Agosto 30, 2010

Se si è alla ricerca di un finanziamento per l’acquisto della prima casa oppure si ha intenzione di stipulare un mutuo per qualsiasi altro investimento, ma tra le mille banche presenti sul territorio non sappiamo proprio a quale rivolgerci, la prima operazione da fare è quella di ricercare informazioni sulle varie offerte degli istituti di credito su internet, digitando ad esempio la formula  mutuo banca.

Trovare le offerte ed i vantaggi più vicini alle nostre esigenze è possibile già da questa prima ricerca. Trovato l’istituto che offre le alternative migliori, si può procedere alla richiesta di un preventivo, e quindi alla successiva apertura della richiesta del mutuo. È bene sapere che le banche richiedono sempre gli stessi tipi di garanzie, in primis, la presenza di busta paga.
Se si hanno i requisiti giusti, si sia quindi in possesso della suddetta busta paga oppure ci sia qualcuno che garantisce per noi, e altresì non si rientri nella lista dei cattivi pagatori, la richiesta di  finanziamento può avere un buon esito. Per l’acquisto della prima casa poi oggi sono previste per i mutuatari ulteriori agevolazioni che vanno, dalla cancellazione di  alcune spese di apertura come la cancellazione del compenso dei professionisti (perito e a volte anche il notaio), alla velocizzazione delle tempistiche inerenti l’intera istruttoria. Richiedere un mutuo ad una banca, certo se si hanno tutte le regole a posto, non è poi un’impresa così ardua.

Autore Angela Creta · Archiviato in Mutui  Tag:, —  2 Commenti »

Agevolazioni fiscali mutui prima casa

Agosto 30, 2010

Per chi contrae un mutuo sono diverse le opportunità per accedere a diverse tipologie di agevolazioni e sgravi fiscali.

Le norme attuali, contenute in varie disposizioni finanziarie e quindi legislative (a vario titolo ed opportunità), prevedono che ai contraenti di un mutuo per la casa alcune tipologie di detrazione e sgravo fiscale per quanto riguarda sia gli interessi passivi, ma anche gli oneri accessori che comunque sia derivino direttamente dai contratti di un mutuo ipotecario: in questo caso riferibile alla prima abitazione, cioè quelle evidentemente di residenza del mutuatario.

Tali detrazioni, infatti, variano a seconda della tipologia e dell’utilizzo del fabbricato in questione: esso può essere l’abitazione principale, quella secondaria o anche un edificio non abitativo destinato ad altri scopi (agricoli, commerciali, industriali, magazzini, garage, eccetera).

Ma le detrazioni riguardano anche la tipologia del mutuo contratto (a cosa esso serve, in pratica) o anche l’anno di stipula del contratto di mutuo stesso. Per quanto riguarda la detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche, in particolare, l’attuale disciplina prevede una detraibilità di tale imposta pari al 19%. Tale detrazione riguarda gli interessi passivi, i vari tipi di oneri accessori, le quote di rivalutazione che vanno a dipendere da varie clausole di indicizzazione che a loro volta derivano da quei mutui che sono garantiti dallo strumento fondamentale di una ipoteca. Ma solo nel caso in cui tale abitazione ipotecata, e oggetto del contratto di mutuo, debba essere destinata o adibita ad abitazione primaria. Mentre il limite economico di tale detrazione è fissata a un importo che non deve poter superare la cifra di 3615 euro circa.

Tali detrazioni, per la precisione, devono essere fatte valere quando l’imposta viene presentata al momento della dichiarazione dei redditi, che appunto si riferisce allo specifico periodo di imposta quando tali interessi sono stati per l’appunto sostenuti. Le condizioni e i parametri di valutazione per partecipare a questo sconto sull’Irpef, sono comunque vari e si caratterizzano diversamente a seconda dei casi.

Innanzitutto c’è da considerare la circostanza della stipula: cioè va verificato che esso riguardi in effetti un edificio destinato alla abitazione. Essa è definita come la casa in cui l’intestatario del mutuo ed eventualmente la sua famiglia dimorano abitualmente. Tali mutui, poi, devono essere statti stipulati dall’anno 1993 in poi. C’è da considerare inoltre che l’immobile va adibito ad abitazione principale anche in un tempo non sospetto, quello cioè di un anno.

Tante volte, però, i mutui comprendono diverse voci, come ad esempio quelle per l’acquisto e quelle per la ristrutturazione. Questo significa che un contraente acquista una casa che allo stesso tempo va ristrutturata. Per fa questo chiede un mutuo, ma la detrazione fiscale in questione si applica soltanto al primo evento, l’acquisto. Per questo motivo le voci del mutuo devono essere correttamente distinte per effettuare una corretta detrazione Irpef.

Un’altra condizione essenziale per partecipare alla detrazione fiscale sull’acquisto e quindi sul mutuo destinato alla prima casa è che esso sia assistito da una ipoteca immobiliare. Cioè lo stesso bene che viene acquistato, deve fungere da garanzia al pagamento delle rate mensili o trimestrali nel tempo alla banca o all’istituto finanziario o di credito che ha concesso il finanziamento. In alcuni casi, però, tale requisito viene derogato, per cui l’ipoteca può essere accesa anche su di un immobile diverso da quello acquistato, anche intestata ad altra persona diversa dal contraente attuale. Questo a garanzia dell’acquisto come nel caso precedente.

Per poter accedere a tali sgravi, poi, è necessario che chi ha acceso il mutuo, sia un cittadino italiano o si uno Stato dell’Unione Europea. Come anche deve essere lo Stato in cui l’immobile si trova.

Queste essenzialmente sono le caratteristiche giuridiche per poter accedere alla detrazione sul mutuo per la prima casa. Tuttavia ci sono dei casi particolari da considerare. Ad esempio non si perde il diritto alla detrazione se l’immobile viene locato se il proprietario deve trasferirsi per motivi di lavoro, oppure appartiene alle forze dell’ordine o deve ricoverarsi in case di cura.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , , , —  No Commenti »

L’estinzione del mutuo

Agosto 23, 2010

 

Quando si contrae un mutuo, i soggetti che sono legati dal contratto sono due: la banca emittente (o anche istituto creditizio) e il soggetto debitore, che corrisponderà al primo gli importi dovuti per la concessione del finanziamento. Il terzo soggetto, il venditore cioè, non ha più facoltà di intervento nel momento in cui la vendita è stata terminata a beneficio dell’acquirente e per suo tramite dall’emittente il mutuo. Continua a leggere: L’estinzione del mutuo

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , —  No Commenti »

Il debito residuo per gli immobili

Luglio 29, 2010

Quando si contrae un mutuo, esso viene ammortizzato nel tempo secondo uno specifico piano di ammortamento. Durante tale piano, il debitore si viene a trovare di volta in volta ad avere da pagare una parte residua di finanziamento che viene definita come debito residuo del mutuo.
Tale debito può essere sia variabile che fisso, e questa differenza dipende dalla tipologia contrattuale che il mutuatario, cioè chi ha acceso il mutuo e beneficia del bene immobile con esso acquistato o ristrutturato, ha stipulato con l’emittente o concedente, ovvero con l’ente che eroga il denaro o che ha acquistato, al posto del cliente, la casa o comunque l’edificio e l’ha quindi pagato al posto suo al proprietario venditore. Tale soggetto emittente può essere un ente bancario, un istituto creditizio, una società finanziaria o anche un intermediario finanziario o anche creditizio (le tipologie dei soggetti in campo dipendono anche dalle caratteristiche finanziari e giuridiche del processo di acquisto complessivamente inteso).
La tipologia di contratto, quindi, può prevedere una rata mensile costante oppure no.

Ma tale diversificazione è prevista a priori, cioè nel momento della stipula del contratto del mutuo, ed è il cliente che sceglie quale delle due tipologie di tasso applicare al proprio finanziamento, fermo restando i vari prodotti finanziari sul mercato.
Se la rata è costante, ovvero con tasso fisso, per il cliente è più facile calcolare il debito residuo del mutuo a partire da un certo periodo di tempo preciso. In questo caso, cioè, il cliente sa già quali sono gli importi della rate e per quanto tempo esso le deve corrispondere al soggetto creditore.
Nel caso in cui, invece, il piano di ammortamento – ovvero la pianificazione precisa delle rate, della loro scadenza e del loro importo sia parziale che totale, nonché del loro dettaglio – prevede un rimborso con rate non costanti, allora sapere a quanto ammonta il debito residuo è impresa alquanto ardua. Almeno per quanto riguarda i tassi applicati.
Proprio la questione dei tassi, infatti, rende la rata costante o meno. Nel primo caso i tassi vengono determinati a priori, cioè l’operatore, in previsione e anche in considerazione dei mercati e dei suoi andamenti, propone dei tassi fissi trimestralmente, legati all’indice di riferimento Euribor. Ma se il cliente vuole invece pagare l’effettivo andamento dei tassi, allora si procede alla stipula di un contratto con tasso variabile, ovvero dipendente dalle effettive oscillazioni dei mercati. Nel primo caso il debitore sa sempre a quanto ammonta il debito residuo contratto con la banca, nel secondo no. Se non nella sua quota capitale.
La quota iniziale o anche principale, infatti, è la parte del finanziamento che serve a pagare eventualmente l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile (sia esso una casa, una villa, un garage, un magazzino, una cascina, un capannone commerciale o industriale nonché ad uso agricolo, una stalle e via dicendo). Essa si conosce a priori. L’altra parte di denaro che compone l’intero finanziamento, o anche le singole rate, dipende, quindi, dalla tipologia contrattuale a tasso fisso o tasso variabile, e quindi dagli indici TAN e TAEG. Il primo è il tasso annuo nominale (il tasso puro applicato a un finanziamento). Il TAEG, invece, è il tasso annuo effettivo globale, ed è estremamente preciso nell’indicare gli effettivi costi aggiuntivi al capitale iniziale che il cliente debitore deve corrispondere al suo creditore

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , , , —  No Commenti »

Credit score: cos’è?

Luglio 21, 2010

 

Il credit scoring, o anche punteggio di accettazione, è una metodologia utilizzata dagli enti bancari o anche dagli istituti creditizi, e quindi ancora dagli intermediari finanziari, che permette di valutare il grado di solvibilità di un potenziale debitore, ovvero di un normale consumatore privato.

La metodologia del credit scoring è una procedura statistica automatizzata, così da rendererapida ed affidabile la decisione in merito alle concessioni di prestiti, finanziamenti, mutui di vario genere. Le analisi statistiche di questa procedura vengono così combinate con informazioni economiche, giuridiche, sociali ed anagrafiche del richiedente la linea di credito. Alla fine di tutto il processo, l’analisi restituisce una credit score o punteggio. Tale punteggio serve a giudicare il cliente solvibile oppure no. Serve, cioè, a chiarire il grado di affidabilità creditizia di un determinato soggetto che richiede una prestazione finanziaria sopracitata. Dove per affidabilità creditizia si intende la positiva capacità di venire incontro ad un regolare rimborso in un processo finanziario di svariata natura e tipologia.

Il credit scoring, infatti, va a valutare proprio il merito creditizio, e prendendo forma tramite elementi concreti ed oggettivi, analitici, le procedure statistiche vanno a incrociare dati specifici o anche generici come il reddito complessivo mensile o annuale, la frequenza delle entrate mensili, il livello di indebitamento (cioè la presenza in corso di altri prestiti, finanziamenti, mutui), la puntualità dei pagamenti precedenti ed eventuali iscrizioni presso centrali rischi, albi di cattivi pagatori e protestati per precedenti sofferenze o insolvenze.

Altre informazioni o parametri astratti e di giudizio per la compilazione del credit score, riguardano, più in generale, quattro categorie informative. Innanzitutto ci sono da considerare le informazioni che riguardano da vicino il richiedente il prestito. In questo contesto, oltre al reddito e alle entrate mensili (che possono essere o meno certificate da una busta paga da dipendente o da un cedolino della pensione), va considerata anche la tipologia di lavoro svolto dal cliente: inquadramento contrattuale, anzianità, durata, trattamento di fine rapporto TFR maturato, precedenti esperienze, età, situazione familiare e via dicendo.

Una seconda tipologia di informazioni da tenere in considerazione come parametri sono quelle che riguardano più da vicino la tipologia di servizio o prodotto richiesto all’ente emittente. C’è sostanziale differenza, infatti, se si deve erogare un prestito annuale o un finanziamento a tasso agevolato, se si richiede un mutuo con ipoteca o un prestito delega. Durata del finanziamento (nonché sua tipologia tecnica) e garanzie offerte dal richiedente, quindi, sono le principali informazioni considerate in questa fase di analisi e elaborazione dei dati.

La terza tipologia di dati che vengono presi in considerazione nell’elaborazione del credit score sono quelli che riguardano il bene da finanziare. Esso può essere materiale o immateriali. Più semplicemente può trattarsi di un bene materiale immobile come un garage, una casa, la ristrutturazione di un edificio, un magazzino, una parte della casa. Può anche riguardare un bene mobile debitamente iscritto a un pubblico registro come avviene per una automobile, una motocicletta, un camper, una barca, e così via. Per beni immateriali o anche servizi, invece, si intendono tipicamente quei finanziamenti che riguardano visite mediche, viaggi, vacanze, soggiorni in hotel o alberghi, conti telefonici, assicurazioni, sedute terapeutiche di vario tipo (centri benessere, centri massaggi, eccetera), studi universitari o di altra tipologia (corsi di lingua, master, perfezionamenti, formazione).

L’ultima tipologia informativa, con valore statistico e sociale analitico che viene tenuta in considerazione è la storia creditizia del cliente. Con essa viene controllato qual è il grado di indebitamento del cliente, e quindi se ha altri finanziamenti in corso e quale consistenza questi hanno, sopratutto in riferimento all’incidenza sul reddito. Ma in questa fase viene sopratutto considerata la posizione consolidata in riferimento ai precedenti prestiti. Se ad esempio il cliente in questione è iscritto presso una banca dati o centrale rischi, il credit score scende e l’utente avrà meno possibilità di vedersi concesso il prestito.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , —  No Commenti »

Quando rinegoziare il mutuo?

Luglio 17, 2010

 

Gli istituti di credito difficilmente si commuovono davanti a coloro che presentano forti difficoltà con le rate del mutuo. È per questo, quindi, che è stata pensata la rinegoziazione del mutuo, per ripensare alla propria soluzione di prestito e quindi cercare di ottenere dei benefici. Solo dalla concorrenza fra le banche, infatti, si possono cercare dei benefici economici.

Non dimentichiamo, però, che nonostante la rinegoziazione i mutui dilazionati maturano lo stesso gli interessi, e questi vanno corrisposti, così come esplicato nella convenzione stipulata tra ABI e Tremonti, ormai anni fa.

Per esempio, per rinegoziare un prestito a tasso variabile sulla prima casa, occorre considerare quattro criteri, ossia:

  • la rata del mutuo a tasso variabile viene sostituita con una rata a tasso fisso, calcolata in base al tasso medio dell’anno fiscale precedente e quindi concluso;

  • lo scarto fra i due importi (quindi tra la prima rata e la rata rinegoziata) viene inserita nel mutuo rinegoziato, ma dilazionata nel tempo e per tutta la durata del nuovo prestito, fino alla sua estinzione;

  • in caso di aumento degli indici medi dei tassi, l’aumento corrispondente viene anch’esso dilazionato;

  • nel caso contrario, di riduzione dell’importo dei tassi, si torna alla rata precedentemente stipulata.

Il cliente della banca che rinegozia il suo mutuo può trarre numerosi benefici dalla dilazione dell’importo del mutuo restante. La sostituzione della rata variabile con la rata fissa comporta una riduzione immediata : ciò mette il debitore al riparo dal rialzo dei tassi d’interesse.

Solo chi è in grave difficoltà nel corrispondere le rate può trovare convenienza nell’aderire alla rinegoziazione, ovviamente pagando in futuro, s’intende. Altrimenti, potrebbe essere più conveniente ottenere condizioni davvero più favorevoli contrattando con altre banche e sfruttando la “portabilità” introdotta dal decreto Bersani.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , —  No Commenti »

Mutui: come scegliere il tasso giusto

Luglio 16, 2010

Quando si accende un mutuo, molto peso ha la scelta del giusto tasso d’interesse. Il tasso, infatti, può fare veramente la differenza fra un mutuo piuttosto che un altro. Diciamolo subito, per chiarezza: non esiste un mutuo perfetto ma solo un mutuo più congeniale alle esigenze individuali; di conseguenza, anche i tassi non sono mai oggettivamente e universalmente validi, ma saranno più adatti ad una peculiare situazione finanziaria.

Per scegliere il proprio tasso d’interesse, innanzitutto, occorre avere ben chiara la propria situazione economica e finanziaria, al propria propensione al rischio, agli imprevisti, alla variabilità.

Il ritornello che tutti ci proponiamo è sempre lo stesso: tasso fisso o tasso variabile’ appunto, lo si può scegliere solo dandosi una risposta sincera e onesta alle domande precedenti.

Ad aiutarci nella scelta può intervenire anche una recente ricerca di Soldiblog, secondo la quale un mutuo richiesto per un importo di 100mila euro, con tasso variabile e con durata ventennale, in media ha una rata di 545 euro mensili. Diversamente, un mutuo di uguale importo e uguale durata, ma con un tasso fisso, ha una rata media di 700 euro. Non lasciamoci trarre in inganno, però, da queste cifre, apparentemente inequivocabili. Infatti, non c’è da dimenticare che il costo delle rate è fortemente influenzato dal costo del denaro, che invece è in continua oscillazione. In rapporto a questo fattore, quindi, è consigliabile scegliere un mutuo a tasso variabile solo se si è in grado di sopportare – soprattutto economicamente – le oscillazioni del mercato e quindi di una rata che, da un mese all’altro, può cambiare anche considerevolmente d’importo, fino al 40-50% in più, che si traduce in una rata che aumenta anche di 200 euro in un mese. Vien da sé, quindi, che tale imprevedibilità generi anche una certa ansia. Risultato: sconsigliato un tasso variabile ai deboli di cuore, a chi non ama l’imprevedibilità, a chi sa di non poter contare da un mese all’altro su una disponibilità finanziaria per coprire gli aumenti o comunque a chi ha intenzione di chiedere un mutuo di durata superiore ai 15 anni. Meglio optare, ad occhi (quasi) chiusi, per un mutuo a tasso fisso.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , —  No Commenti »

Mutui: tassi al minimo ma rialzi all’angolo

Luglio 6, 2010

I contraenti il mutuo per la casa possono stare, per il momento, tranquilli, ma relativamente e con tutte le cautele del caso richieste da un mercato sempre fluttuante e particolarmente incline a novità, ultime ore, cambiamenti di ogni sorta: positivi ma anche negativi, ovvero quelli che di più poi vanno a segnare la vita dei piccoli e medi risparmiatori, delle famiglie e di chi, in genere, investe i sacrifici di una vita o buona parte del proprio stipendio per finanziare l’acquisto o la ristrutturazione della propria abitazione.

I tassi di interesse, comunque, nel mese di maggio hanno fatto registrare una ulteriore diminuzione: l’aggregazione generale delle tipologie e delle fluttuazioni dei mutui, infatti, hanno fatto registrare un dato percentuale pari al 2,58% degli stessi tassi internazionali (interbancari) di riferimento. Dato in calo sia rispetto al mese precedente e ancor di più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno: meno 119 punti base.

Ciò, quindi, ha fatto ancora una volta aumentare la domanda dei mutui a tasso variabile, a fronte di un rischio maggiore (anche a livello di insolvenze e sofferenze, che comunque sia continua poco sorprendentemente ad aumentare nonostante i tassi scendano) e magari anche a costi di spread relativamente superiori (si segnalano in questo senso, anche costi del denaro che superano i due punti percentuali).

Sostanzialmente perché le banche acquistano il denaro da prestare con i riferimenti dei tassi interbancari europei e non del breve termine, mentre agli utenti le rate vengono, ovviamente, “vendute” con il riferimento dei tassi a lungo termine IRS. Questo indice, in ogni caso, ha fatto registrare minimi storici, con un ventennale, infatti, pari al 3,83%.

Ma gli entusiasmi possono essere smorzati da facili e preoccupanti previsioni da parte di banche, istituti finanziari, agenzie creditizie o semplicemente analisti che, più o meno specularmente, prevedono che i tassi Euribor, tra non molti mesi, torneranno a crescere, riattestandosi a percentuali aggregate superiori alle 4 unità, con rincari che si rifletterebbero soprattutto sui tassi fissi, con una ripercussione ancora più netta, paradossalmente, sull’acquisto ed adesione di questi e, nonostante l’incertezza e il rincaro dei tassi generali, con una notevole propensione positiva a continuare a contrarre mutui e finanziamenti in generali – nel medio e lungo termine – che propongano l’applicazione di tassi fissi o soluzioni comunque miste.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , —  No Commenti »

Tasse prima casa : ecco le ultime notizie

Giugno 17, 2010

Novità dall`Agenzia delle Entrate sul fronte delle agevolazioni fiscali per la casa principale. Il beneficio spetta, infatti, anche a chi compra metri quadri aggiuntivi o una pertinenza dell`immobile principale acquistato in passato senza aliquote agevolate.

Non si decade dall`agevolazione, inoltre, nel caso di riacquisto dell`immobile in uno stato estero nel quale siano presenti strumenti di cooperazione amministrativa.  Ed ancora,  non è di ostacolo alla conservazione del beneficio fiscale sul primo immobile venduto anche l`esistenza di un`abitazione secondaria nello stesso comune dove verrà eseguito il riacquisto.

L`Agenzia delle Entrate riconosce anche ai cittadini italiani che trasferiscono la propria residenza oltre confine il diritto a conservare le agevolazioni prima casa.  La circolare spiega, infatti, che il beneficio non si perde se lo stato estero di nuova residenza del contribuente garantisce lo scambio di informazioni, necessario per verificare l`esistenza di un immobile adibito a dimora abituale del richiedente.  Inoltre è prevista anche l`agevolazione fiscale per chi acquista oggi un box auto o altre pertinenze anche nel caso in cui l`abitazione principale sia stata comprata prima dell`introduzione delle agevolazioni prima casa.

L`Agenzia riconosce gli sconti fiscali anche a chi, avendo acquisito l`abitazione principale senza usufruire, a vario titolo, degli sconti del fisco, vuole allargarsi acquistando un`unità immobiliare adiacente.  Non si decade dall`agevolazione “prima casa”, fruita in relazione all`acquisto del primo immobile, se tra il primo acquisto agevolato e il successivo riacquisto infrannuale, il contribuente è entrato in possesso di un altro immobile nello stesso comune in cui è situato quello che intende riacquistare.

Autore Alessia Rigoli · Archiviato in Mutui  Tag:, , —  No Commenti »

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