Browse > Home /

Il debito residuo per gli immobili

Luglio 29, 2010

Quando si contrae un mutuo, esso viene ammortizzato nel tempo secondo uno specifico piano di ammortamento. Durante tale piano, il debitore si viene a trovare di volta in volta ad avere da pagare una parte residua di finanziamento che viene definita come debito residuo del mutuo.
Tale debito può essere sia variabile che fisso, e questa differenza dipende dalla tipologia contrattuale che il mutuatario, cioè chi ha acceso il mutuo e beneficia del bene immobile con esso acquistato o ristrutturato, ha stipulato con l’emittente o concedente, ovvero con l’ente che eroga il denaro o che ha acquistato, al posto del cliente, la casa o comunque l’edificio e l’ha quindi pagato al posto suo al proprietario venditore. Tale soggetto emittente può essere un ente bancario, un istituto creditizio, una società finanziaria o anche un intermediario finanziario o anche creditizio (le tipologie dei soggetti in campo dipendono anche dalle caratteristiche finanziari e giuridiche del processo di acquisto complessivamente inteso).
La tipologia di contratto, quindi, può prevedere una rata mensile costante oppure no.

Ma tale diversificazione è prevista a priori, cioè nel momento della stipula del contratto del mutuo, ed è il cliente che sceglie quale delle due tipologie di tasso applicare al proprio finanziamento, fermo restando i vari prodotti finanziari sul mercato.
Se la rata è costante, ovvero con tasso fisso, per il cliente è più facile calcolare il debito residuo del mutuo a partire da un certo periodo di tempo preciso. In questo caso, cioè, il cliente sa già quali sono gli importi della rate e per quanto tempo esso le deve corrispondere al soggetto creditore.
Nel caso in cui, invece, il piano di ammortamento – ovvero la pianificazione precisa delle rate, della loro scadenza e del loro importo sia parziale che totale, nonché del loro dettaglio – prevede un rimborso con rate non costanti, allora sapere a quanto ammonta il debito residuo è impresa alquanto ardua. Almeno per quanto riguarda i tassi applicati.
Proprio la questione dei tassi, infatti, rende la rata costante o meno. Nel primo caso i tassi vengono determinati a priori, cioè l’operatore, in previsione e anche in considerazione dei mercati e dei suoi andamenti, propone dei tassi fissi trimestralmente, legati all’indice di riferimento Euribor. Ma se il cliente vuole invece pagare l’effettivo andamento dei tassi, allora si procede alla stipula di un contratto con tasso variabile, ovvero dipendente dalle effettive oscillazioni dei mercati. Nel primo caso il debitore sa sempre a quanto ammonta il debito residuo contratto con la banca, nel secondo no. Se non nella sua quota capitale.
La quota iniziale o anche principale, infatti, è la parte del finanziamento che serve a pagare eventualmente l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile (sia esso una casa, una villa, un garage, un magazzino, una cascina, un capannone commerciale o industriale nonché ad uso agricolo, una stalle e via dicendo). Essa si conosce a priori. L’altra parte di denaro che compone l’intero finanziamento, o anche le singole rate, dipende, quindi, dalla tipologia contrattuale a tasso fisso o tasso variabile, e quindi dagli indici TAN e TAEG. Il primo è il tasso annuo nominale (il tasso puro applicato a un finanziamento). Il TAEG, invece, è il tasso annuo effettivo globale, ed è estremamente preciso nell’indicare gli effettivi costi aggiuntivi al capitale iniziale che il cliente debitore deve corrispondere al suo creditore

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , , , —  No Commenti »

Credit score: cos’è?

Luglio 21, 2010

 

Il credit scoring, o anche punteggio di accettazione, è una metodologia utilizzata dagli enti bancari o anche dagli istituti creditizi, e quindi ancora dagli intermediari finanziari, che permette di valutare il grado di solvibilità di un potenziale debitore, ovvero di un normale consumatore privato.

La metodologia del credit scoring è una procedura statistica automatizzata, così da rendererapida ed affidabile la decisione in merito alle concessioni di prestiti, finanziamenti, mutui di vario genere. Le analisi statistiche di questa procedura vengono così combinate con informazioni economiche, giuridiche, sociali ed anagrafiche del richiedente la linea di credito. Alla fine di tutto il processo, l’analisi restituisce una credit score o punteggio. Tale punteggio serve a giudicare il cliente solvibile oppure no. Serve, cioè, a chiarire il grado di affidabilità creditizia di un determinato soggetto che richiede una prestazione finanziaria sopracitata. Dove per affidabilità creditizia si intende la positiva capacità di venire incontro ad un regolare rimborso in un processo finanziario di svariata natura e tipologia.

Il credit scoring, infatti, va a valutare proprio il merito creditizio, e prendendo forma tramite elementi concreti ed oggettivi, analitici, le procedure statistiche vanno a incrociare dati specifici o anche generici come il reddito complessivo mensile o annuale, la frequenza delle entrate mensili, il livello di indebitamento (cioè la presenza in corso di altri prestiti, finanziamenti, mutui), la puntualità dei pagamenti precedenti ed eventuali iscrizioni presso centrali rischi, albi di cattivi pagatori e protestati per precedenti sofferenze o insolvenze.

Altre informazioni o parametri astratti e di giudizio per la compilazione del credit score, riguardano, più in generale, quattro categorie informative. Innanzitutto ci sono da considerare le informazioni che riguardano da vicino il richiedente il prestito. In questo contesto, oltre al reddito e alle entrate mensili (che possono essere o meno certificate da una busta paga da dipendente o da un cedolino della pensione), va considerata anche la tipologia di lavoro svolto dal cliente: inquadramento contrattuale, anzianità, durata, trattamento di fine rapporto TFR maturato, precedenti esperienze, età, situazione familiare e via dicendo.

Una seconda tipologia di informazioni da tenere in considerazione come parametri sono quelle che riguardano più da vicino la tipologia di servizio o prodotto richiesto all’ente emittente. C’è sostanziale differenza, infatti, se si deve erogare un prestito annuale o un finanziamento a tasso agevolato, se si richiede un mutuo con ipoteca o un prestito delega. Durata del finanziamento (nonché sua tipologia tecnica) e garanzie offerte dal richiedente, quindi, sono le principali informazioni considerate in questa fase di analisi e elaborazione dei dati.

La terza tipologia di dati che vengono presi in considerazione nell’elaborazione del credit score sono quelli che riguardano il bene da finanziare. Esso può essere materiale o immateriali. Più semplicemente può trattarsi di un bene materiale immobile come un garage, una casa, la ristrutturazione di un edificio, un magazzino, una parte della casa. Può anche riguardare un bene mobile debitamente iscritto a un pubblico registro come avviene per una automobile, una motocicletta, un camper, una barca, e così via. Per beni immateriali o anche servizi, invece, si intendono tipicamente quei finanziamenti che riguardano visite mediche, viaggi, vacanze, soggiorni in hotel o alberghi, conti telefonici, assicurazioni, sedute terapeutiche di vario tipo (centri benessere, centri massaggi, eccetera), studi universitari o di altra tipologia (corsi di lingua, master, perfezionamenti, formazione).

L’ultima tipologia informativa, con valore statistico e sociale analitico che viene tenuta in considerazione è la storia creditizia del cliente. Con essa viene controllato qual è il grado di indebitamento del cliente, e quindi se ha altri finanziamenti in corso e quale consistenza questi hanno, sopratutto in riferimento all’incidenza sul reddito. Ma in questa fase viene sopratutto considerata la posizione consolidata in riferimento ai precedenti prestiti. Se ad esempio il cliente in questione è iscritto presso una banca dati o centrale rischi, il credit score scende e l’utente avrà meno possibilità di vedersi concesso il prestito.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , —  No Commenti »

Mutui: come scegliere il tasso giusto

Luglio 16, 2010

Quando si accende un mutuo, molto peso ha la scelta del giusto tasso d’interesse. Il tasso, infatti, può fare veramente la differenza fra un mutuo piuttosto che un altro. Diciamolo subito, per chiarezza: non esiste un mutuo perfetto ma solo un mutuo più congeniale alle esigenze individuali; di conseguenza, anche i tassi non sono mai oggettivamente e universalmente validi, ma saranno più adatti ad una peculiare situazione finanziaria.

Per scegliere il proprio tasso d’interesse, innanzitutto, occorre avere ben chiara la propria situazione economica e finanziaria, al propria propensione al rischio, agli imprevisti, alla variabilità.

Il ritornello che tutti ci proponiamo è sempre lo stesso: tasso fisso o tasso variabile’ appunto, lo si può scegliere solo dandosi una risposta sincera e onesta alle domande precedenti.

Ad aiutarci nella scelta può intervenire anche una recente ricerca di Soldiblog, secondo la quale un mutuo richiesto per un importo di 100mila euro, con tasso variabile e con durata ventennale, in media ha una rata di 545 euro mensili. Diversamente, un mutuo di uguale importo e uguale durata, ma con un tasso fisso, ha una rata media di 700 euro. Non lasciamoci trarre in inganno, però, da queste cifre, apparentemente inequivocabili. Infatti, non c’è da dimenticare che il costo delle rate è fortemente influenzato dal costo del denaro, che invece è in continua oscillazione. In rapporto a questo fattore, quindi, è consigliabile scegliere un mutuo a tasso variabile solo se si è in grado di sopportare – soprattutto economicamente – le oscillazioni del mercato e quindi di una rata che, da un mese all’altro, può cambiare anche considerevolmente d’importo, fino al 40-50% in più, che si traduce in una rata che aumenta anche di 200 euro in un mese. Vien da sé, quindi, che tale imprevedibilità generi anche una certa ansia. Risultato: sconsigliato un tasso variabile ai deboli di cuore, a chi non ama l’imprevedibilità, a chi sa di non poter contare da un mese all’altro su una disponibilità finanziaria per coprire gli aumenti o comunque a chi ha intenzione di chiedere un mutuo di durata superiore ai 15 anni. Meglio optare, ad occhi (quasi) chiusi, per un mutuo a tasso fisso.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , —  No Commenti »

Sos famiglia da Creberg

Giugno 14, 2010

Il Credito Bergamasco lancia un piano di emergenza per le famiglie, dal nome inequivocabile: Sos famiglie. Pagare il mutuo, infatti, è una delle più gravi difficoltà che affligge le famiglie italiane, e in un contesto di moratoria bancaria e creditizia, connessa alle difficoltà economiche del momento, la banca ha deciso di mettere a disposizione dei clienti privati in rischio di sofferenza e insolvenza delle agevolazioni particolari e che possano e sopratutto riescano a venire incontro ai piccoli acquirenti di casa, con un mutuo pesante che già grava sulle proprie spalle. Continua a leggere: Sos famiglia da Creberg

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , —  No Commenti »

Rate: le famiglie sono in difficoltà

Giugno 13, 2010

Il mercato internazionale non è in crisi come nei mesi precedenti, ma l’economia reale non si è ancora ripresa del tutto. Le imprese – e in particolar modo le piccole e medie imprese PMI – come anche le famiglie e i piccoli risparmiatori in genere, infatti, sono sempre alle prese con le solite difficoltà di pagamento e sempre sull’orlo dell’insolvenza, e a chiarirlo è ancora il solito bollettino pubblicato dalla Banca Centrale Italiana (Bankitalia). Continua a leggere: Rate: le famiglie sono in difficoltà

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Senza categoria  Tag:, , , , , —  No Commenti »

Mutui sospesi: 6600 euro annui in più

Maggio 25, 2010

Una manovra anticrisi che sta dando i suoi frutti per le famiglie con un mutuo acceso. Rispetto al 2008 e al 2009, infatti, il numero delle famiglie con un mutuo a carico per scopi immobiliari sono aumentate dell’8,2%, e hanno generato un giro d’affari di 247 miliardi di euro.

Anche se i rubinetti del credito non sono aperti per tutte le famiglie indistintamente, anche i “privilegiati” che hanno ottenuto la concessione del mutuo si trovano davanti spese ingenti da sostenere. Ecco, allora, la manovra che ha consentito il risparmio di svariati mila euro per oltre 10 mila famiglie italiane, che hanno deciso di ricorrere alla sospensione delle rate del mutuo. Il risultato è stato un blocco dei prestiti da un miliardo di euro solo nei mesi tra febbraio e marzo. Insomma, una vera boccata d’ossigeno per le famiglie, che possono risparmiare fino ai 6600 euro ogni anno con la sospensione delle rate. Se ne sono avvantaggiati soprattutto coloro che, pur non essendo in ritardo con qualche pagamento – in quella situazione denominata “in bonis” -  si sono visti diminuire lo stipendio per una riduzione dell’orario lavorativo o che sono stati sospesi dai loro incarichi, e si trovano quindi a fronteggiare un momento di difficoltà imprevista. A usufruire della sospensione delle rate sono stati ovviamente anche coloro che  hanno un ritardo nei pagamenti delle rate a causa della cessazione del rapporto di lavoro, soprattutto subordinato. Dall’altra parte, per la fase di start up dell’iniziativa c’è stato dapprima un accordo tra ABI, associazioni bancarie, presidenza del consiglio, enti locali e associazioni dei consumatori, che hanno predisposto insieme un piano di ammortamento di una corrispondente cifra: 10mila famiglie a 6600 euro ciascuna sono stati tradotti in uno stanziamento da 66miliardi di euro. Un piano famiglie, insomma, che conta su un largo appoggio anche da parte della CEI, e che ancora non è terminato: sono allo studio ulteriori 720 domande di assistenza, e un credito residuo per appoggiare la sospensione del mutuo che si aggira intorno ai 54 miliardi di euro.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Mutui  Tag:, , , , , —  1 Commento »

Scegliere il mutuo: ci affidiamo alla banca

Maggio 15, 2010

Cercare il mutuo che fa più per noi è un’impresa a volte molto difficile. Cercare il proprio mutuo on line è solitamente facile, veloce ed economico, ma molte persone,nonostante la facilità e immediatezza dei preventivi on line, non si fidano o non riescono a capire quale mutuo verrebbe più incontro alle loro esigenze.

Insomma, non si finisce mai di affidarsi alle banche per scegliere il mutuo, consapevoli o almeno speranzosi che sia la banca a fornirci le informazioni necessarie e le soluzioni più vantaggiose.

Le banche, di sicuro, conoscono bene il mercato e l’andamento dei tassi d’interesse. Nel periodo di minimo storico dei tassi, infatti, ad andare per la maggiore erano proprio i tassi variabili. Adesso che c’è una lieve tendenza al rialzo si consigliano tassi misti o fissi. Ma resta da stabilire se i consigli che gli istituti di credito forniscano vadano realmente a vantaggio del cliente e incontrino le sue esigenze, o se invece i consulenti cerchino di fare l’interesse della banca presso cui ci si rivolge.

È anche per questo, fortunatamente, che esiste il decreto Bersani: per stabilire concorrenza e garantire la portabilità del mutuo presso un altro istituto, abbattendo i costi fissi e di burocrazie. Con la portabilità si garantisce la surroga del mutuo, consentendo alla banca sessa di risparmiare i costi notarili - che da soli fanno lievitare anche di 600 euro le spese di accensione di un mutuo - e su tasse e imposte. Soprattutto, è importante cercare di ridurre i rischi e di incappare in soluzioni che si rivelino un salasso: le banche devono pur guadagnare e lo fanno proprio grazie ai mutui. Per cui, se si vuole evitare di azzerare il conto e trovarsi in difficoltà, meglio prima consultare diversi istituti bancari e soprattutto, cercare di informarsi con internet e sottoporre diversi preventivi. Mai accettare la prima offerta: la seconda potrebbe esser migliore.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Prestito  Tag:, , —  No Commenti »

730: ecco come detrarre il mutuo di casa

Maggio 3, 2010

Tra pochi giorni ci saranno le prime scadenze per la presentazione del 730 relativo all’anno 2009. Molti italiani, durante l’anno, hanno acceso un mutuo per la propria casa. Ma molti non sanno che il mutuo può essere oggetto di detrazioni fiscali, o non ne conoscono le modalità.

Innanzitutto, il mutuo per esser detratto deve essere relativo alla prima casa. Sul modulo del 730 si deve inserire l’importo sostenuto sulla riga E7: così facendo, si potrà beneficiare già da luglio della detrazione Irpef pari al 19%, ossia un massimo di 4000 euro.

Tale somma verrà bipartita in caso di mutuo condiviso. Nel caso in cui, invece, si abbia un mutuo cointestato ma un coniuge abbia in carico fiscale l’altro, allora si può ottenere una detrazione per entrambe le quote dei coniugi e le quote degli interessi passivi, solitamente riservata solo alla parte di mutuo che corrisponde al costo esatto dell‘immobile. La detrazione dal 730, in caso di mutuo per ristrutturazione, non è più di 4000 euro ma di poco più di 2500 euro.

Gli interessi passivi, poi, possono esser detratti anche nel caso in cui si abbia un mutuo immobiliare per la prima casa, ma per motivi esclusivamente di lavoro il domicilio sia nel comune dove si ha fisicamente il lavoro, o in una zona vicina; in ogni caso, in un luogo diverso da quello di residenza. Il mutuo può esser mantenuto come prima casa e può esser oggetto di detrazione, ma alla fine del lavoro tale domicilio deve esser cancellato e rispostato nella residenza principale per non perdere il diritto agli sconti.
Oltre al costo propriamente detto del mutuo, si possono detrarre anche le spese notarili sostenute, o le spese di perizia e di istruttoria, l’importo delle commissioni delle società di intermediazione creditizi, le penalità per l’estinzione anticipata del mutuo, gli scarti in perdita ricavati dal cambio di moneta in caso di mutui sottoscritti con moneta estera, le cancellazioni di ipoteche.
Meglio avvisare, poi, che non è possibile detrarre le spese per l’intermediazione immobiliare e le assicurazioni, la parcella del notaio, le imposte di registro, di ipoteca e del Catasto e l’iva.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Primo piano  Tag:, , , —  2 Commenti »

Piccolo finanziamento? Piccolo prestito

Aprile 30, 2010

A volte, disporre di un po’ più di liquidità, per sopperire alle necessità quotidiane concrete, risolve veramente molti problemi. Non sempre, infatti, si necessita di somme ingenti per le proprie incombenze, che, in quanto tali, si presentano tutti giorni come piccole difficoltà.

Per far fronte alle necessità quotidiane, basta disporre di una somma di denaro limitata, a volte magari appena superiore a quella che entra mensilmente nel bilancio familiare con lo stipendio. In questi casi, non occorre accendere mutui: basta richiedere un piccolo finanziamento, come per esempio quello presentato nel pacchetto di Piccoli Prestiti, richiedibile presso le banche o presso le società finanziarie e di credito. Piccoli Prestiti è una tipologia particolare di finanziamento, con durata ed entità contenute e limitate nel tempo e nell’importo. In pratica, si tratta di una somma di denaro che si può richiedere e che viene ricevuta da coloro che ne fanno richiesta.

A differenza di un mutuo, qui non c’è bisogno di dare spiegazione alcuna sulla destinazione della somma elargita. Piccoli Prestiti è quindi come un prestito senza destinazione. Un mutuo, invece, ha bisogno di una destinazione chiara e precisa, tanto che sappiamo esistere mutui destinati solo all’acquisto o ristrutturazione della casa, per fare un esempio. Un Piccolo finanziamento non supera mai i 5000 euro, e questa somma viene restituita da un minimo di uno a un massimo di tre anni, con rimborsi rateali. Come invece avviene per la richiesta di un mutuo, per accedere al finanziamento è necessario presentare una documentazione, come un documento di riconoscimento in corso, codice fiscale, attestati sullo stipendio per verificare le condizioni finanziarie ed evitare i rischi d’insolvenza. Fatto ciò, le burocrazie sono terminate e si potrà avere accesso al credito.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Prestito  Tag:, , , —  No Commenti »

Mutuo? Anch’io!

Aprile 20, 2010

Esatto, è proprio questa l’idea di base del nuovo mutuo BPPB. Mutuo Anch’io è una nuova soluzione finanziaria, dedicata a coloro che hanno bisogno di un prestito a fini immobiliari, legate alle transizioni per acquistare la prima casa.

Coloro che si recheranno presso una delle filiali di BPPB potranno richiedere questo finanziamento: per accedervi, occorre essere residenti sul territorio nazionale, possedere un conto corrente e godere dei requisiti necessari per poter accedere al credito (età, fedina penale, reddito, diritti civili). Il cliente dovrà anche poter dimostrare di poter sopportare la pressione che deriva dall’acquisto di una casa, anche per via maggioritaria.

Ma la novità più importante riguarda proprio i clienti che possono accedere a questo tipo di prestito: Anch’io, infatti, si rivolge soprattutto ai così detti lavoratori atipici, cioè coloro che hanno un impiego dipendente ma con contratto a termine o a tempo determinato, o ai lavoratori stagionali o coloro che sono vincolati ad un contratto a progetto. Insomma, a tutti i lavoratori considerati “precari”, solitamente esclusi dalla possibilità di ottenere credito presso gli istituti finanziari e bancari. Per richiedere Mutuo Anch’io, costoro devono poter dimostrare di aver lavorato almeno 30 mesi negli ultimi 3 anni precedenti alla richiesta del mutuo, con contratti dislocati in aziende diverse e non avere un’età superiore ai 35 anni nel momento in cui presentano la richiesta.

Mutuo anch’io è disponibile sia come prestito a tasso fisso sia con tasso variabile, ma anche con tasso variabile coperto. In ogni caso, la durata del prestito non potrà esser superiore ai 30 anni e l’importo non può superare i 150mila euro. Nell’importo del mutuo è prevista anche la sottoscrizione –obbligatoria ma gratuita- di una polizza contro incendio e una polizza di 19,50 euro annue che protegga dagli infortuni e il danneggiamento. Sarà possibile invece recedere anticipatamente in maniera gratuita o chiedere una scadenza precedente a quella pattuita al momento della stipulazione.

Autore Alessia Bellezza · Archiviato in Prestito  Tag:, , , , —  No Commenti »

Pagina Successiva »